Kira Hesaplama: 2026 Kira Artış Oranı

Kira artışında hangi TÜFE oranı kullanılır?

Kira artışında yıllık TÜFE değil, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır. TÜİK'in her ay açıkladığı bu oran, son on iki ayın ortalama endeksini bir önceki on iki ayın ortalamasıyla kıyaslar. Tek bir ayın yıllık enflasyonuna göre daha yumuşak seyrettiği için kiracıyı ani sıçramalardan, kiraya vereni de ani düşüşlerden korur. Yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir.

Uygulamada en sık karıştırılan üç kavramı ayırmakta fayda var:

• Yıllık TÜFE (yıllık enflasyon): Bir ayın, bir önceki yılın aynı ayına göre artışıdır. Haberlerde duyduğumuz "enflasyon rakamı" budur ve kira artışında esas alınmaz.
• TÜFE on iki aylık ortalaması: Son on iki ayın ortalama endeks seviyesidir. Bu yalnızca bir ara veridir; tek başına bir "zam yüzdesi" ifade etmez.
• On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (%): Son on iki ayın ortalaması ile bir önceki on iki ayın ortalaması arasındaki yüzde farktır. Yasal kira artış tavanı tam olarak bu orandır ve bu aracın kullandığı değer de budur.

Aradaki fark küçümsenmeyecek kadar büyük olabilir: aynı ay için yıllık TÜFE %32 iken, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %40'ın üzerinde çıkabilir; çünkü ikincisi son bir yılı topluca tartar. Bu nedenle "enflasyon %32 oldu, zammım da %32" demek hatalıdır. Doğru oran, sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Hangi ayın TÜFE oranı kullanılır? Sözleşmenin günü önemli mi?

Esas alınan oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; çünkü bu ay, sona eren kira yılının son ayıdır. Örneğin Temmuz'da yenilenen bir sözleşmede Haziran oranı uygulanır. Sözleşmenin ayın kaçında imzalandığı bu seçimi değiştirmez: ister 1 Temmuz ister 20 Temmuz olsun, her ikisinde de Haziran oranı geçerlidir.

Günün yarattığı tek fark verinin yayımlanma zamanıdır. TÜİK, bir aya ait TÜFE rakamını takip eden ayın ilk günlerinde (çoğunlukla 3'ünde) açıklar. Buna göre:

• 1 Temmuz'da yenilenen sözleşme: O gün Haziran oranı henüz açıklanmamış olabilir (Haziran verisi ~3 Temmuz'da gelir). Bu durumda artış, oran açıklandığında kesinleşir; yine de yeni kira 1 Temmuz'dan itibaren bu orana göre işler.
• 20 Temmuz'da yenilenen sözleşme: Haziran oranı çoktan açıklanmıştır; artış tutarı yenileme günü net biçimde bellidir.

Özetle sözleşmenin günü, hangi oranın uygulanacağını değil yalnızca o oranın o tarihte hesaplanabilir olup olmadığını etkiler. Ayın ilk günlerinde yenilenen sözleşmelerde birkaç gün beklemek gerekebilir. Bu araç da aynı kuralı izler: ilgili ayın verisi henüz açıklanmadıysa sizi uyarır ve eldeki en güncel oranla tahmini sonucu gösterir.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu madde 344 hükmüne göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran yasal tavan niteliğinde olup taraflar daha düşük bir oran kararlaştırabilirler.

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında 7456 sayılı Kanun ile konut kiralarında geçici olarak %25 artış tavanı uygulanmıştır. Bu geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiş olup artık hem konut hem iş yeri kiraları için TÜFE 12 aylık ortalaması geçerlidir.

• TÜFE 12 Aylık Ortalama: Yasal tavan orandır. İşyeri veya konut farketmeksizin, kiraya veren bu oranın üzerinde zam talep edemez.
• Sözleşme Serbestisi: Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa düşük olan oran uygulanır.
• 5 Yılı Dolduran Sözleşmeler: Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa kiraya veren Kira Tespit Davası açarak emsal bedellere yükseltme talep edebilir.

Hesaplama Örneği

Aylık kirası 15.000 TL olan bir konutta, yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalaması %45 ise yasal olarak en fazla %45 artış yapılabilir: 15.000 × 1,45 = 21.750 TL. Sözleşmede daha düşük bir oran (örn. %30) kararlaştırıldıysa düşük oran geçerli olur ve yeni kira 19.500 TL'ye çıkar. Ev sahibi, TÜFE'nin üzerinde bir zam talep edemez.

Konut ve İş Yeri Kira Artışı Farkı (Stopaj)

Yasal artış tavanı (TÜFE 12 aylık ortalama) konut ve iş yeri için aynıdır. Temel fark stopajdadır: iş yeri kiralarında kiracı (işletme), kira bedeli üzerinden %20 gelir vergisi stopajı keserek kalan net tutarı kiraya verene öder ve stopajı vergi dairesine yatırır. Bu araç, iş yeri seçildiğinde brüt, stopaj ve net tutarı ayrı ayrı gösterir; konut kiralarında stopaj uygulanmaz.

Geçmişe Dönük (Kümülatif) Kira Artışı

Yenileme tarihiniz bir yıldan eskiyse araç, her dönem için ilgili yılın yasal oranını uygulayarak kümülatif hesap yapar ve bugünkü güncel kira bedelini bulur. Böylece yıllardır zam yapılmamışsa veya geriye dönük fark merak ediliyorsa, dönem dönem birikmiş artış tek tabloda görülür.

Kiracı Kira Zammını Ödemezse Ne Olur?

Kiracı, yasal orana uygun zammı ödemekle yükümlüdür. Ödenmemesi hâlinde kiraya veren haklı ihtar çekerek temerrüt oluşturabilir; bir kira yılında iki haklı ihtar, dava yoluyla tahliye sebebidir. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Yasal sınırın üzerindeki zam talebi ise geçersiz olup kiracı yalnızca yasal oranı ödemek zorundadır.

İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira artış oranının "tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını" aşamayacağını istikrarlı biçimde uygulamaktadır. Aşağıda, bu ölçütü doğrudan ifade eden güncel ve emsal niteliğindeki iki karar yer alıyor:

Kaynak: Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (Bedesten / İçtihat)